Por que o STJ acertou ao permitir a cobrança da comissão de corretagem ao consumidor?

Na última quarta-feira (24/08), o Superior Tribunal de Justiça definiu, em sede de Recurso Repetitivo, que é válida a cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem na compra e venda de imóveis. A decisão deverá ser observada em todos os processos que tratam deste tema e que estavam suspensos aguardando a definição do STJ sobre o assunto.

Divulgada a notícia, não foram poucos os comentários no sentido de que a Corte Superior estaria mais uma vez indo de encontro aos interesses da sociedade, ou favorecendo empresas com grande poder econômico.

Uma análise mais acurada da situação, no entanto, revela que a decisão do STJ é sim benéfica ao consumidor e contribui para a transparência no âmbito das relações de consumo.

Inicialmente, deve ser afastada a ideia fantasiosa de que o ônus de pagar pela corretagem deve ser assumido pelo construtor ou incorporador. É evidente que em uma economia capitalista  este custo nunca seria efetivamente assumido pelo fornecedor, mas sim incluído no preço final do contrato.

O aumento do valor do contrato, por sua vez, prejudica o adquirente, na medida em que a base de cálculo do Imposto de Transmissão Inter Vivos também é majorada.

Vale considerar ainda que a grande maioria dos promissários compradores de unidades imobiliárias efetuam o pagamento de um sinal e dividem o restante do preço em diversas parcelas. Tais parcelas sofrem correção pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), um dos maiores índices de reajuste monetário. Assim, quanto maior for o valor do contrato, maiores serão as parcelas reajustáveis pelo INCC.

Embutir o valor pago pela corretagem no preço do contrato e realizar posteriormente o repasse à prestadora destes serviços, ademais, gera custos de administração. Assim, ampliada a burocracia, o valor da corretagem certamente seria superior ao montante hoje pago diretamente pelos consumidores.

Um dos argumentos contrários ao pagamento da comissão da corretagem diretamente pelo adquirente se baseia na ideia de que o consumidor não pôde escolher o corretor, profissional liberal cuja contratação deveria ser livre. No entanto, o Código Civil em seu artigo 726 permite que a corretagem seja contratada em regime de exclusividade. Deste modo, não há óbice legal para que o incorporador estabeleça que apenas um único corretor (ou empresa de corretagem) possa atuar na venda dos seus imóveis.

Alega-se ainda que serviços de corretagem se desnaturam com a presença de um stand de vendas próprio do empreendimento. Trata-se mais uma noção equivocada, uma vez que a corretagem consiste justamente na aproximação entre o vendedor e comprador de imóvel, o que ocorre também através da montagem dos stands de vendas, elaboração de folders e outros veículos publicitários, tudo com fito de dar visibilidade e atrair os potenciais compradores, informando sobre as vantagens da aquisição de determinado empreendimento.

Deste modo, o pagamento da comissão de corretagem de forma direta beneficia os compradores, sendo também o modelo mais interessante para o vendedor e para os próprios corretores.

Cabe ressaltar, no entanto, que em qualquer caso é imprescindível que haja informação clara e transparente ao consumidor. O adquirente deve ser informado de forma prévia acerca da necessidade de pagar a referida comissão, bem como sobre o valor e forma de pagamento. O acesso à informação adequada sobre o produtos e serviços é prevista no Código de Defesa do Consumidor como direito básico (artigo 6º, III), devendo ser observada não só nos casos que envolvem corretagem, mas no mercado de consumo de um modo geral.

Eventual situação na qual seja imposta ao consumidor comissão de corretagem em valor excessivo, fora da média do mercado e que extrapola a remuneração dos serviços, também seria passível de anulação, por aplicação do artigo 51, IV, do CDC.