As vendas de unidades imobiliárias após a conclusão da obra submetem-se ao RET – Patrimônio de Afetação?

A partir de 2013, com a edição da Lei nº 12.844/2013 – reduzindo-se para 4% (incorporações ordinárias) e para 1% (incorporações do Programa Minha Casa, Minha Vida) a alíquota do pagamento unificado dos tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS) contemplados pelo regime especial de tributação (RET) – multiplicaram-se as incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação.

Embora não mais haja controvérsia sobre a possibilidade de opção pelo RET desde o registro da incorporação até a averbação da construção, discute-se hoje se as receitas oriundas de vendas de unidades imobiliárias prontas, isto é, realizadas após a conclusão da obra, seriam também alcançadas pelo regime especial de tributação, aplicando-se a alíquota unificada de 4% ou de 1% para os tributos federais.

Vislumbram-se posições da Receita Federal em ambos os sentidos.

De acordo com a Solução de Consulta nº 244 – Cosit, de 12 de setembro de 2014, “interpreta-se que não se sujeitam ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação, eis que a incorporação imobiliária consiste na venda de fração ideal do terreno vinculada a uma unidade imobiliária autônoma do edifício a ser construído, ou em construção, sob regime condominial, com a promessa de entrega do bem em prazo certo e ajustado”.

Por outro lado, conforme a Solução de Consulta nº 7.045 – SRRF07/Disit, de 11 de dezembro de 2014, “é irrelevante, para efeito de aplicação do RET, o fato de as unidades residenciais não comercializadas durante a obra virem a ser depois da sua conclusão e da averbação da baixa no Registro de Imóveis”.

A despeito da controvérsia no âmbito da RFB, pode-se afirmar peremptoriamente que a submissão (irretratável) da incorporação imobiliária ao regime especial de tributação se estende às receitas decorrentes de vendas de unidades prontas.

Não há nenhuma regra legal que fixe a conclusão da obra como termo final do RET.

A bem da verdade, o art. 1º da Lei nº 10.931/2014 impõe o aludido regime tributário “enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação” (art. 1º da Lei nº 10.931/2014).

Com a conclusão da obra (expedição do alvará de habite-se, averbação da construção e individualização das matrículas das unidades autônomas) extingue-se o patrimônio de afetação (art. 31-E, inciso I, da Lei nº 4.591/1964) mas não se extinguem os direitos de crédito nem, muito menos, as obrigações do incorporador junto aos compradores.

Mesmo após a edificação finalizada, o incorporador continua assim figurando nos novos negócios de compra e venda. Quando aliena a unidade imobiliária pronta, o incorporador não se transmuda num vendedor comum; ele preserva todas as obrigações do incorporador estipuladas em legislação específica.

Ademais, além das inescapáveis obrigações de garantia dos imóveis vendidos, revela-se extremamente comum a existência de créditos do incorporador após a conclusão da obra, quando ordinariamente se concentram os pagamentos realizados por intermédio de instituições financeiras.

Ainda em relação às instituições financiadoras, também é muito comum que persistam débitos do incorporador após o término da obra, na maioria das vezes débitos que se vinculam especificamente àquelas unidades ainda não comercializadas.

Portanto, o irretratável regime especial de tributação se encerra apenas quando extintos todos os direitos e obrigações do incorporador, ou seja, quando se esgota o objeto da incorporação, o que, como repetidamente asseverado, não coincide com a averbação da construção.

De qualquer modo, é oportuna a iniciativa do Deputado Federal Pauderney Avelino (DEM/AM), que apresentou emenda à Medida Provisória nº 766/2017, para que seja acrescentado o § 9º ao art. 4º da Lei nº 10.931/2004, com a seguinte redação:

“§ 9º As incorporações imobiliárias submetidas ao Regime Especial de Tributação – RET deverão submeter à tributação os valores efetivamente recebidos com a venda de unidades imobiliárias que as compõem, independentemente do momento em que a venda é realizada”.

Como justificativa para a referida emenda, embora ratifique o entendimento de que a legislação de regência “não restringiu a incidência do RET à venda de unidades imobiliárias incorporadas em construção”, o parlamentar amazonense propugna “afastar, de vez, interpretações restritivas, inexistentes na legislação do patrimônio de afetação e na lei de incorporações imobiliárias e que, além de dificultar o desenvolvimento regular do setor da construção, notadamente o de produção de unidades de baixa renda, acaba por aumentar o custo dessas mesmas unidades, prejudicando, em última instância, os próprios adquirentes de imóveis”.

Aduz o aludido deputado que “a coexistência de dois tratamentos tributários para o mesmo empreendimento imobiliário afetado seria uma excrescência do sistema fiscal, onde uma unidade vendida antes do habite-se estaria sujeita à tributação do RET e outra, vendida após o habite-se, se sujeitaria ao lucro real ou presumido”.

Bem-vinda seria, induvidosamente, a introdução de norma legal que afastasse definitivamente qualquer interpretação fiscal restritiva, assegurando ao setor imobiliário a indispensável segurança jurídica para o seu desenvolvimento econômico e a estabilidade das relações não apenas entre o Fisco e as incorporadoras, mas também com os outros integrantes do negócio imobiliário, como os adquirentes e as instituições financiadoras.